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过度依赖北京大本营京系房企业绩惨淡走向落

发布时间:2019-04-25 15:38:27

相比于近年来狂飙突进的闽系房企、粤系房企等企业来讲,发源于北京的众多房企近年来逐渐走向落漠,包括首开、首创、北辰、金融街、华远、万通、当代置业等企业日渐滑出主流房企。

京派房企2018业绩不佳

在3月份的房企年报季,京系房企的表现不甚乐观。

2018年,首创置业归属于母公司股东的净利润为19.23亿元,同比下滑8.98%。另外,首创置业去年实现签约销售额706.4亿元,没有完成2017年业绩发布会时预期的800亿元。首创置业还对2019年的目标进行了下调,由1000亿降为800亿,市场信心明显不足。

2018年,金融街实现营业收入221.13亿元,比上年同期255.19亿元减少13.35%。分行业来看,金融街房产开发业务实现营业收入195.9亿元,同比下落15.72%。

这些企业仅仅是京派房企业绩惨淡的一个缩影,不进则退成了其发展的关键词。

2018年,在千亿房企达到30多家的情况下,京派首开入围,以1007.27的成绩刚刚过线,其他均在百亿徘徊。中国指数研究院的数据显示,首开排在第31位,首创排在45,金融街排在第78,北辰实业97,华远的排名已到了146位,万通未入榜单。

2000年之前,北京市房地产市场曾经被京派企业牢牢占据,包括华远、北辰实业、住总、北京城建、金融街等等,这些企业在北京市创造出了多个颇具影响力的地标性建筑。2000年以后,国内大型房企开启了全国化布局,像万科、龙湖、泰禾等房企开始北上之路,北京作为首都,自然成为众多房企蜂拥进入,并期望有所建树的城市。闽系、粤系等企业逐步在北京崭露头角。

一名不愿具名的房地产行业人士告知《华夏时报》,品牌房企进京赶考,对京派房企带来的影响比较大,由于北京市场的蛋糕就这么大,这么多企业过来争,京派房企必然会遭到影响。

过度依赖北京市场

在各个房企寻求范围,狂飙突进的几年间,北京房企更趋向于守旧,固守北京大本营,对其他城市的拓展不大积极。首开布局了20多个城市,金融街布局了15个城市,北辰有14个城市,首创布局城市有29个。

相比于其他快速发展的头部房企来讲,京派房企的拓展力度远远不够。截止2018年底,新城控股团体已进入中国90余座大中城市,开发中或已完成项目达400余个。世茂在全球的业务布局已包括香港、上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、武汉、厦门等近100座核心发展城市,已完成或正开发运营近300个项目。

上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》采访时表示,京派企业的发展相对来说,有些固步自封,胆子太小,拓展能力不足。他们在拿地方面过于保守,布局围绕一二线城市展开,错过了前两年三四线城市的发展机会。土地作为房地产企业重要的生产资料,拿地策略很大程度上制约了他们的发展。

多个京派房企对北京“大本营”的依赖依然较重。以首创置业为例,北京地区对首创置业贡献金额增长显著,该区域实现签约额392.4亿元,同比增长73.7%,占达55.5%。但其他四个核心城市的销售表现其实不乐观,天津销售跌破百亿元,成都销售同比下降47%,上海销售业绩仅69亿元,而重庆业绩24亿元。

上述匿名人士提到,京派房企在北京的资源优势突出,不管是政商资源还是地产开发的一些资金来源方面,他们在北京长期扎根,建立了很深的触角,这些都是他们发展的优势。但相对来讲,这也是京派房企的一个难以突破的短板,这些资源优势只能在北京地区。另外,他们缺少了市场化因素的推动,缺少了产品创新的动力,在市场变革的进程中,并没有打破自己的舒适区,构成自己鲜明的产品优势,包括很多房企目前建立的产品系,京派房企在这方面并不突出。

但一个不争的事实是,近年来,京派房企所倚重的北京市房地产市场的蛋糕已开始逐步缩小。北京房地产调控并未放松,且有日趋收紧的态势。一方面,市场预期产生转变,需求萎缩观望情绪严重,北京房企面临着去化艰苦的局面;另一方面,2018年下半年限竞房开始集中入市,北京房企面临着更加剧烈的市场竞争。

2018年北京房企格局也产生了巨大转变,克而瑞发布的2018年北京市房企流量金额榜显示,万科、中海外、北京城建分别以205.65亿、172.24亿及134.88亿的成交金额占据冠亚季军的位置。常年占据京城地产1哥地位的首开失去了榜首位置,以87.66亿元的成绩滑落至第七。

北京房地产市场调控收紧以来,新居市场一直在收缩。2016年,成交金额200亿以上的房企有7家,2017年榜单前三甲进入了200亿的门坎,2018年,万科一家房企到达200亿元;北京房企销售金额排行榜的门坎也一直在降低,前10名门槛由2016年的123.57亿下降至2017年的82.3亿,再到2018年的76.84亿元。

卢文曦表示,由于楼市调控,一线城市的市场被明显压抑,整体的开发节奏在放缓,尤其是北京和上海,已经开始向存量市场转向,二手房交易量比新居还要多,这个时候房企都会争抢市场,你抢地抢不过别人,就只能将市场拱手相让了。

上述匿名人士还提到,在营销团队的建设方面,京派房企也没有构成很强悍的销售力,这方面远逊于一些市场化的房企,比如龙湖、融创、泰禾等,他们的营销打发更加的灵活多变,特别是在一些机制的设定上,市场化的房企会很快针对市场变化做出营销层面的调剂,但京派房企多是国企性质,各方面需要汇报和审批,可能有一个相对漫长的周期,有可能就会因此丧失市场时机。

:张蓓 主编:王冰凝

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